Kat Mülkiyeti, bir arsa üzerinde inşa edilmiş veya inşa edilecek olan yapının, bağımsız bölümlerinden her birinin (daire, dükkan, büro vb.) ayrı ayrı ve başlı başına mülkiyet hakkına konu edilebilmesini sağlayan bir mülkiyet türüdür. Bu sistem, özellikle şehirlerdeki çok katlı binalarda, her bir daire sahibinin kendi dairesi üzerinde tam ve bağımsız bir mülkiyet hakkına sahip olmasını mümkün kılar. Kat mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiştir.
Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve her bir bağımsız bölüm sahibine, o bölüm üzerinde tam ve bağımsız mülkiyet hakkı veren bir ayni haktır. Bu hak, sahibine o bağımsız bölümü kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Kat mülkiyeti, özellikle apartmanlar, siteler ve iş merkezleri gibi çok katlı yapılarda yaygın olarak kullanılır.
Kat mülkiyetinin temel unsurları şunlardır:
Kat İrtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaatına başlanmamış bir yapı üzerinde, gelecekte kurulacak kat mülkiyetine hazırlık olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşür. Bu süreç, inşaat aşamasında dairelerin satılabilmesini ve finansman sağlanabilmesini kolaylaştırır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, aşağıdaki adımları içerir:
Gerekli belgeler tamamlandıktan sonra, tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Tapu müdürlüğü, belgeleri inceleyerek eksikliklerin giderilmesini isteyebilir. İnceleme sonucunda herhangi bir eksiklik yoksa, kat mülkiyetine geçiş işlemleri başlatılır.
Tapu müdürlüğü, kat mülkiyetine geçiş işlemini tamamladıktan sonra, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı tapu senedi düzenler. Bu tapu senetlerinde, bağımsız bölümün numarası, yüzölçümü, niteliği, arsa payı ve diğer bilgiler yer alır. Artık her bir bağımsız bölüm, ayrı bir mülkiyet hakkına sahip olur.
Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile düzenlenir.
Kat mülkiyetine tabi binaların yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülür.
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararıyla seçilir. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan bir kişi olabilir. Yöneticinin görevleri arasında, binanın yönetimi, ortak giderlerin tahsili, bakım ve onarım işlerinin yapılması, genel kurul toplantılarının düzenlenmesi ve kat malikleri kurulunun kararlarının uygulanması yer alır.
Ortak giderler, kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir. Ortak giderler arasında, binanın bakım ve onarımı, asansör bakımı, bahçıvanlık hizmetleri, güvenlik hizmetleri, sigorta giderleri ve diğer giderler yer alır.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile ilgili tüm yasal düzenlemeleri içeren temel kanundur. Bu kanun, kat mülkiyetinin kurulması, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, yönetim, ortak giderler, uyuşmazlık çözümü ve diğer konuları düzenler.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından çözülür. Ancak, bazı durumlarda Arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri de kullanılabilir.